Proceso de una propiedad en remate judicial

Remates judiciales: El remate de una propiedad puede originarse  principalmente por los siguientes 4 motivos, entre otros:

Cabe mencionar, que estos casos tienen el carácter de EJECUTIVOS, es decir, que sin más trámites, ni juicios previos, se pueden presentar a cobro en el tribunal.

Etapas en el origen de un remate:

Demanda del acreedor:

El acreedor, a través de su abogado demanda al deudor en el juzgado que corresponde al domicilio del bien, o el que haya fijado como domicilio en el contrato hipotecario, desde ese momento se asigna un rol de causa, en el poder judicial.

Notificación al deudor y certificación de no oposición:

Primero: El abogado del acreedor debe informar de la deuda al demandado, a través de un receptor judicial (ministro de fe), quien certificará que el deudor ha sido notificado del proceso de remate.

Segundo: El receptor judicial (ministro de fe), certificará que el deudor ha sido notificado del proceso de remate, adjuntando el certificado de notificación a la carpeta del expediente de la causa.

Tercero: El demandado tendrá un plazo de 4 días para oponerse. Si el ejecutado (demandado) no opusiera excepciones (defensa), el abogado solicitará al secretario del tribunal que certifique que el ejecutado no opuso excepciones a la ejecución, dentro de plazo legal. 

Cuarto: El secretario del tribunal, certificará que el ejecutado no opuso excepciones a la ejecución, dentro de plazo legal.

Sentencia de remate:

El juez realiza la sentencia de juicio de remate, y ordena a un receptor judicial inscribir la traba de embargo en el conservador de bienes raíces, en el libro de interdicciones y prohibiciones. Desde este momento el bien no puede ser enajenado, solo rematado.

Propuesta de tasación:

El acreedor, (que en la mayoría de los remates es el banco), presenta al juez una propuesta de tasación, que generalmente es el avalúo fiscal. Si el juez acepta la tasación, el acreedor (banco), procede con la creación de las bases del remate.

No obstante a lo anterior, el demandado puede solicitar un perito tasador, para que el precio de la postura mínima sea mayor al avalúo fiscal, pero es el tribunal quien, finalmente decidirá el precio de la postura mínima.

En general, el demandado no dispone de $500.000 a $1.000.000.- que son los honorarios del perito tasador y solo hay 3 días para solicitar al juez un perito tasador, por lo que es común que un 80% a 90% de los demandados, no realicen tal solicitud y la postura mínima se inicie con el avaluó fiscal. En caso de que el demandado solicite perito tasador, no se recomienda participar en los primeros remates, ya que la postura mínima será muy similar al valor comercial, pero si no hay postores, se irá rebajando el precio y se enviará nuevamente a remate, hasta haber postores.

Propuesta de las bases:

El abogado del acreedor redacta la propuesta de las bases del remate, el juez revisa, puede aceptarlas o rechazarlas ordenando que debe modificarse alguna cláusula. 

No podrá fijarse como postura mínima una suma inferior a los dos tercios del monto de la tasación.

Juez aprueba las bases:

Una vez que el juez haya aprobado las bases, el abogado del acreedor debe redactar un extracto o resumen de las bases, la cual debe ser timbrada en secretaría del tribunal, dicho documento contendrá la información básica y será utilizada para publicar el remate en el diario.

Notificación a los demás acreedores:

El abogado del acreedor debe avisarle a los demás acreedores, por intermedio de un receptor judicial, que la propiedad tiene fecha de remate, y en caso de que otros acreedores hayan iniciado acciones judiciales de forma paralela en otros tribunales, se deberá solicitar permiso a los demás tribunales para proceder con el remate.

Una de las cosas con mayor relevancia para quien participa en un remate judicial, es asegurarse de que la propiedad quedará libre de hipoteca una vez adjudicada, para esto, se debe poner especial cuidado en constatar la existencia de los certificados que acreditan que fueron realizadas las notificaciones en las cuales se informa a los acreedores que la propiedad tiene fecha de remate, en especial la notificación de los acreedores hipotecarios. Se debe tener especial cuidado en este punto, refiriéndonos a cuando el demandante es distinto al acreedor hipotecario.

El responsable de notificar a los demás acreedores, es el acreedor que está pidiendo el remate de la propiedad, y tal notificación debe ser efectuada por intermedio de un receptor judicial, mediante notificación judicial, informando que la propiedad va a rematarse.

El motivo por el cual se debe avisar a los acreedores hipotecarios, es para que se pronuncien respecto si se pagarán con el producto del remate o conservarán la hipoteca, tendrán 15 días para responder, si este nada dice, se entenderá que se pagará con el dinero producto del remate. En el expediente podremos encontrar los certificados de las notificaciones, también hay que revisar si el acreedor respondió y cuál fue su respuesta.

Actuación del receptor judicial:

Una vez que el receptor ha notificado a los demás acreedores,  redactará un escrito que dirá que la notificación se realizó con fecha y hora, el acreedor hipotecario tendrá 15 días para responder, y si este nada dice, la ley entiende que opta por pagarse con el fruto del juicio y no conservará la hipoteca, de esta forma la propiedad queda purgada, (es decir, que se ha quitado lo malo, peligroso o dañino), significando que una vez adjudicada se alzarán los gravámenes.

Autorización de otros tribunales:

Una situación bastante frecuente es que un mismo deudor sea embargado por distintos tribunales, por lo que en este caso, será necesario contar con la autorización del otro tribunal para proceder con el remate, esta gestión se realizan internamente, pero el participante deberá revisar en el expediente si se realizaron las solicitudes de autorización y si se autorizaron.

Publicación:

El acreedor deberá publicar el extracto de las bases del remate, con fecha y hora, en el diario de mayor circulación de la comuna del inmueble, al menos cuatro veces, con una antelación de 15 días corridos. El secretario del tribunal, debe adjuntar al expediente el certificado de la publicación con el recorte del diario.

Análisis legal, para evaluar participar o no

Anuncio en diario:

El extracto de las bases, es lo que se publicará en el diario, cuya información contendrá lo siguiente:

• • Juzgado y su dirección.
  • Hora y fecha del remate.
  • Forma en que se realizará el remate, presencial o virtual…
  • Descripción y dirección del inmueble.
  • Datos del CBR como foja, número de inscripción, y año.
  • Postura mínima $.
  • Forma de pagar la garantía de seriedad para participar es de un 10%.. depósito o vale vista a la orden del tribunal.
  • Forma y plazo para pagar el saldo, en caso de adjudicación, 3 a 5 días corridos.
  • Número del ROL de la causa.
  • Nombre del acreedor.

Además de la información que se publica en los diarios, el análisis se debe complementar con el estudio del certificados de hipotecas y gravámenes  y  el certificado de prohibiciones e interdicciones, ya que dichos documentos contienen el estado legal en el que se encuentra la propiedad.

Demanda:

Es necesario, sumergirse en el expediente de la demanda, ya que este documento contiene información importante, como el motivo del juicio, detalles de la propiedad etc.

Bases:

Las bases son redactadas por el abogado del acreedor y aprobadas por el juez, son las reglas detalladas de los pasos que se deben seguir para participar en el remate y es necesario seguirlas al pie de la letra, ya que en caso contrario se puede quedar fuera de bases, imposibilitando la participación.

Certificado del Conservador de bienes raíces:

Los documentos más importantes que se deben estudiar, para saber el estado legal en que se encuentra la propiedad, son los siguientes:

• Registro de hipotecas y gravámenes.
• Registro de Interdicciones y prohibiciones.

Generalmente, estos certificados están contenidos en un único documento que contiene la información de ambos registros, que incluye los gravámenes que afectan a un bien raíz, como hipotecas, servidumbres, usufructos, etc. y prohibiciones como embargos, impedimentos bancarios o del Serviu para vender, entre otros.

Calificación de la garantía

Para participar en el remate, será necesario entregar una garantía al tribunal, la cual será definida por las bases, y que generalmente equivale a un 10% de la postura mínima, y debe realizarse como las bases lo especifiquen, ya que en caso contrario no calificará, y no se podrá participar.

Evaluación de la oportunidad comercial

Para evaluar la oportunidad comercial, es necesario realizar la investigación de todos los gastos involucrados, como son:

• Cuenta de luz.
• Gas.
• Agua.
• Gastos comunes.
• Contribuciones.
• Eventuales reparaciones a la propiedad.
• Costos del abogado.
• Costos lanzamiento.
• Notificaciones receptor judicial.
• Gastos legales, escrituras, alzamientos, inscripción.

Diligencias previas al remate

Siempre:

• Tasación.
• Fijación de las bases del remate.
• Fijación de fecha y hora.
• Calificación de las garantías o cauciones.

Eventuales:

• Citación de los acreedores hipotecarios.
• Autorización de otros tribunales.

El Acta de Remate

Una vez adjudicada la propiedad, el secretario del tribunal deberá levantar un acta señalando los pormenores, acta que será suscrita por el juez, el secretario del tribunal y el subastador. Dicho documento, tendrá la información básica que debe figurar en la escritura de compra venta, la cual de forma posterior deberá ser redactada por el abogado del subastador.

Desde este momento comienzan a correr los plazos para pagar el saldo de precio, que puede ser entre 3 y 5 días, y también el plazo para firmar la escritura, plazo que se ha especificado en las bases. Si el pago de saldo o la escritura se realizan fuera de plazos, el subastador pierde la garantía de seriedad equivalente al 10% del valor de la tasación.

La escritura pública

El abogado del subastador, además de mantener  muchas gestiones de comunicación escritas con el tribunal, debe redactar la escritura de compra venta en el menor tiempo posible, ya que hay un plazo para firmar,  el cual, de no cumplirse, significaría la pérdida de la garantía. Una vez que el abogado envíe la escritura al Juez (previa firma) este podría tener algún reparo y la devolverá para corregir.

Si el juez está demorando en responder y queda pocos días para que se cumpla el plazo, en este caso el abogado debe pedir prórroga, la cual generalmente agrega un tiempo adicional de 15 días. Una vez aprobada la escritura, el abogado del subastador, debe solicitar los alzamientos de los gravámenes y prohibiciones. El abogado debe ser de confianza y tener experiencia en juicios civiles y no penales.

Alzamiento de los gravámenes y prohibiciones

El receptor judicial, es quien debe llevar el expediente y la orden judicial al C.B.R. para el alzamiento de los gravámenes y prohibiciones.

Inscripción en C.B.R

Una vez realizado los alzamientos ya puede realizarse la inscripción en el C.B.R.

Cuidados y recomendaciones

El propósito principal de adquirir una propiedad en remate judicial, es poder disponer libremente de ella, por este motivo es importante el estudio de títulos, analizar cuidadosamente los antecedentes, las notificaciones y tener claridad del proceso y cada una de sus atapas, ya que por desconocimiento, es posible adquirir una propiedad, que no cumpla con los requisitos para el alzamiento de los gravámenes o prohibiciones, convirtiéndose la adjudicación en una pesadilla.

Además, es fundamental saber el estado legal de la propiedad, puesto que por desconocimiento de esta información, se puede cometer errores graves, tres ejemplos a continuación:

1. Adjudicarse una propiedad con usufructo vitalicio, lo que significa que el adjudicatario podría hacer uso del bien solo una vez que el usufructuario fallezca.

2. Adjudicarse únicamente derechos, esto significa, ser dueño de un porcentaje de la propiedad y comuneros con los demás dueños.

3. También podría darse el caso de adjudicarse una propiedad cuyo acreedor conserve la hipoteca, debido a que no se revisó la documentación de forma correcta, lo que significaría seguir pagando dividendo al banco.

NOTA:

Por el momento no estamos asesorando en este tema.

Recomendamos contactar a un abogado para ayudarte a que puedas reducir los riesgos, representándote en todo el proceso. Esta opción es ideal para inversionistas que quieren hacer crecer su capital, o a personas que deseen adquirir una propiedad para vivir, logrando un importante ahorro.