¿Deseas vender tu casa o propiedad, pero tienes una deuda hipotecaria? ¡No te preocupes! La deuda no es un obstáculo para obtener un buen precio por tu propiedad. En Casacentro, te proporcionamos los pasos necesarios para llevar a cabo este proceso de manera exitosa.

Paso 1: Evaluar la Situación Hipotecaria

Antes de iniciar el proceso de venta, es fundamental que tengas un conocimiento detallado sobre tu deuda hipotecaria actual. Puedes obtener esta información a través del certificado de «Liquidación de Deuda» o «Liquidación de Crédito», que puedes solicitar en tu banco o entidad financiera, ya sea a tu ejecutivo de cuenta o al servicio al cliente. Este paso es crucial para calcular con precisión la cantidad que debes pagar al banco con los fondos de la venta.

Paso 2: Establecer el Precio de Venta de la Propiedad

Realiza una evaluación actualizada del valor de tu propiedad. Puedes consultar a un tasador profesional o la colaboración con un corredor de propiedades para investigar las tasaciones y ventas recientes de propiedades similares en tu área. Contar con la información precisa del valor de venta de tu propiedad ayudará a establecer un precio de venta realista y adecuado, lo que facilitará encontrar compradores.

Paso 3: Procedimientos con Compradores

Cuando encuentres un comprador interesado, hay tres formas posibles de pago, a considerar:

A) Pago con Crédito Hipotecario: En este caso, el banco del comprador enviará a un arquitecto para tasar la propiedad. Si la tasación coincide con el valor de venta, el banco aprobará la compra y requerirá una serie de documentos.

B) Pago en Efectivo: Si el comprador paga al contado, deberá contratar a un abogado para realizar un estudio de título y asegurarse de que la propiedad esté legalmente en regla. Además, deberá solicitar una «Cláusula de Alzamiento» al banco del vendedor y redactará la escritura de compraventa.

C) Asunción de Deuda Hipotecaria: Esta opción es adecuada cuando las condiciones del crédito son convenientes para el comprador. Básicamente, se trata de una renovación de crédito a nombre de otra persona, pero es necesario realizar una nueva tasación de la propiedad.

Dado que las opciones B y C son poco comunes, nos enfocaremos en describir los pasos necesarios para el caso más frecuente, que es el caso «A»: El comprador paga con crédito hipotecario.

Paso 4: Firma de Promesa (El Comprador paga con Crédito Hipotecario)

Si la tasación bancaria es favorable y se ha realizado una revisión preliminar de la documentación legal, puedes proceder a firmar una promesa de compraventa. Esta promesa es un trámite independiente de la gestión bancaria y puede ser redactada en notaría, por un abogado o un corredor con experimentado.

Obviamente, el pago de los dividendos deberá estar al día.

Para el vendedor no es conveniente firmar sin antes haber realizado una revisión preliminar de su hipoteca, debe saber si las condiciones de la hipoteca son generales o específicas. Si las condiciones de su hipoteca son generales, no puede tener ningún tipo de deudas con tal entidad financiera, y si lo hay deberá consultar si es posible llegar a un acuerdo para pagar la deuda.

Por otra parte, para el comprador no es conveniente firmar la promesa antes de que el banco realice la tasación, ya que si esta es inferior al precio que pide el vendedor, el comprador no podrá acceder al financiamiento y deberá pagar una multa por retractarse de la compra.

Paso 5: Documentación Necesaria en Compras con Crédito Hipotecario

Una vez aprobada la tasación, deberás reunir la siguiente documentación para el banco del comprador:

• Certificado de Dominio, Litigios, Registros de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones: Solicítalos en el Conservador de Bienes Raíces.

• Certificado de Avalúo Fiscal Detallado: Pide este certificado en el Sii usando tu clave única.

• Certificado de Número: Solicítalo en la dirección de obras de la municipalidad.

• Certificado de Afectación a Utilidad Pública (No Expropiación Municipal): Requiere este certificado en dirección de obras municipales.

• Certificado de No Expropiación SERVIU: Pídelo en la página del MINVU.

• Escritura de Compraventa: Generalmente, la tiene el propietario. En caso contrario, puedes solicitar copias en la misma notaría donde se otorgó la escritura, siempre que no hayan pasado más de un año. En caso contrario, solicita una copia en el Conservador de Bienes Raíces.

• Certificado de Matrimonio o Declaración Jurada de Soltería.

• Fotocopia de la Cédula de Identidad del Vendedor: Si estás casado en sociedad conyugal, adjunta también la fotocopia del cónyuge.

• Certificado de Deuda de Contribuciones: Pídelo en la página de la Tesorería TGR.CL.

• Certificado de Recepción Final: Solicítalo en dirección de obras municipales.

• «Liquidación de Deuda» o «Liquidación de Crédito»: Solicítalo en tu banco o entidad financiera.

Paso 6: Firma de Escritura y Pago del pie

Una vez que el banco haya completado el estudio de título, redactará la escritura que se firmará en notaría. Durante este proceso, el comprador emitirá un vale vista por el pie, generalmente el 20% del valor total de la propiedad, a nombre del vendedor. Este vale vista se dejará en custodia en la notaría y se cobrará una vez que la propiedad esté inscrita a nombre del comprador.

Paso 7: Revisión de Escritura

Luego de la firma de la escritura en notaría, esta será enviada al banco para su revisión final.

Paso 8: Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (C.B.R.)

Una vez que los abogados del banco del comprador hayan confirmado que no existe error en la escritura, se enviará al Conservador de Bienes Raíces para tramitar el levantamiento de la hipoteca y la inscripción a nombre del nuevo propietario.

Paso 9: Recepción de Pagos

1. Cobro del Pie en Notaría: El vendedor podrá cobrar el vale vista por el pie (20%) en la notaría una vez que la propiedad esté inscrita a nombre del nuevo dueño en el Conservador de Bienes Raíces. El notario exigirá los certificados emitidos por el C.B.R. que acrediten que la propiedad ya está inscrita a nombre del comprador y que se encuentra libre de litigios, gravámenes y prohibiciones.

2. Pago Bancario por la Diferencia: Después de inscribir la propiedad a nombre del nuevo dueño, el C.B.R. informará al banco del comprador, quien tendrá un plazo legal de 7 días para pagar la deuda hipotecaria al banco del vendedor. Una vez hecho esto, el vendedor recibirá la diferencia entre el valor de venta y la deuda hipotecaria vigente, generalmente en aproximadamente una semana. Ten en cuenta que los dividendos se pagan hasta el día en que el banco del comprador pague la deuda.

Este proceso puede parecer abrumador, pero con la orientación correcta, vender una propiedad con crédito hipotecario puede ser una experiencia fluida y exitosa.

En Casacentro, estamos aquí para ayudarte en cada paso del camino para que puedas lograr una venta beneficiosa para ambas partes involucradas. ¡Contáctanos hoy mismo y comienza tu viaje hacia la venta exitosa de tu propiedad con deuda de crédito hipotecario!