Todo lo que necesitas saber sobre la Promesa de Compraventa

La Promesa de Compraventa es un contrato preparatorio, por el cual las partes se obligan a celebrar en un futuro el contrato de compraventa, (escritura de compraventa), en un plazo determinado, o en el evento de cumplirse cierta condición, y los requisitos legales establecidos en el Código Civil.

En el mercado de los bienes raíces, la promesa de compraventa se utiliza con mucha frecuencia y es de mucha utilidad al momento de comprar o vender un bien raíz, ya que muchas veces no es posible firmar de inmediato un contrato de compraventa. Por ejemplo, si la propiedad es una herencia, y no se ha realizado la posesión efectiva, ante esto una forma de darle seriedad al negocio y asegurar su venta es firmando precisamente una promesa de compraventa.

1. ¿Para qué sirve una promesa de compra venta?

A continuación los siguientes beneficios:

• Fijar el precio de la venta.
• Establecer multas en caso de que una de las partes se arrepienta.
• Reservar la propiedad, el vendedor dejará de ofrecerla.
• Da tiempo al dueño para poner en orden legal la documentación.
• Da tiempo al comprador, para tramitar el crédito hipotecario.

2. ¿Cuál es la diferencia entre la promesa de compraventa y la escritura de compraventa?

Promesa de compraventa: La escritura de promesa de compraventa, se realiza antes de la escritura de compraventa definitiva, y se utiliza para dar seriedad, y compromiso de las partes respecto a que el negocio se realizará en el futuro.

Escritura de compraventa: Es el documento que brinda seguridad jurídica a las partes, y es el instrumento por el cual se concreta el negocio, esta escritura posteriormente es ingresado al conservador de bienes raíces, para inscribir la propiedad a nombre del nuevo dueño.

3. ¿Es obligatorio firmar una promesa de compraventa?

No. No es obligatorio, ya que si se dan las condiciones para concretar la compraventa de inmediato, es perfectamente posible firmar la escritura definitiva de compraventa, saltándose la promesa. Esto se hace, generalmente, cuando la compra se realiza al contado y no hay créditos hipotecarios involucrados, y la documentación de la propiedad se encuentre en regla.

Cabe mencionar que también es posible saltarse la promesa, si hay crédito hipotecario y los documentos se están poniendo en regla, el problema es que no hay seguridad de que el negocio se realizará, ya que una de las partes puede arrepentirse.

4. ¿Qué documentos se necesitan para redactar la promesa de compraventa?

La promesa debe ser lo más similar posible a la escritura de compraventa, hay datos que no deben faltar, como:

• Fotocopia de cédula de identidad de las partes.
• Escritura de compraventa del vendedor o dominio.
• Información del inmueble, dirección rol, Etc.
• Documentos con pre aprobación del crédito hipotecario del comprador, si es el caso.

5. ¿Información que no puede faltar en una promesa de compraventa?

Para asegurarte de que todo estará en orden y que en el proceso de la compraventa no habrá inconvenientes. Te recomendamos especificar los siguientes datos:

• El precio de la propiedad y la forma en que se hará el pago (contado o con crédito).
• Estipular la fecha de entrega de la propiedad.
• Si estás comprando una propiedad nueva a una inmobiliaria, se debe incluir una póliza de seguro que garantice que el comprador no perderá el dinero entregado como pie.
• En caso de que el negocio se haga por intermediación de un corredor, deberá quedar especificada la comisión y cuando se pagará.
• Multas por incumplimiento de la promesa de compraventa (muy importante).
• Gastos asociados en la operación, quien debe pagar qué.
• Designar a un árbitro en caso de existir inconvenientes en la resolución del contrato.

6. Requisitos para firmar una promesa de compraventa en chile

• El consentimiento de las partes no debe estar viciado. No puede adolecer de error, fuerza o dolo. Por ejemplo, una persona que es obligada a firmar un contrato. 

• Debe ser firmada por personas que sean legalmente capaces. Si la promesa es firmada por el representante legal de uno de los contratantes, no es necesario que su mandato conste por escritura pública; pero si el representante además firmará el contrato de compraventa, en ese caso su mandato si debe haber sido otorgado por escritura pública.

• El objeto de la promesa y su causa deben ser lícitos, es decir, legalmente permitido.

• El contrato de Promesa de Compraventa Debe ser por escrito, ya sea en instrumento privado o público. Si se otorga por instrumento público y en definitiva una de las partes no cumple con su obligación de suscribir el contrato definitivo, podrá la parte cumplidora exigir mediante un juicio ejecutivo el cumplimiento de esta obligación y de la multa si se hubiere pactado. 

• Que el contrato que se promete celebrar no sea de aquellos que la ley declara ineficaces. Como sería el caso de un contrato que carece de objeto o causa, o que carece de objeto o causa ilícita, como la compraventa entre cónyuges no separados judicialmente.

• Si el inmueble que se promete vender pertenece a una sociedad conyugal o se trata de un bien propio de la mujer casada bajo este régimen patrimonial, se requiere que esta firme también la promesa autorizando a su cónyuge para celebrarla. 

• La promesa debe tener un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato prometido. Por ejemplo, que se señale que la escritura de compraventa deberá firmarse el día 20 de noviembre de 2021 o bien que esta deberá firmarse cuando la persona contraiga matrimonio. Es recomendable junto con establecer el plazo o condición del negocio que los títulos del inmueble deban encontrarse en regla. De esta forma, en caso de llegar el día en que deba celebrarse el contrato definitivo y existen vicios en los títulos del inmueble que no hubieran sido subsanados, el interesado en comprar no cae en incumplimiento de la promesa de compraventa si no firmara el contrato definitivo.

• Debe especificarse el contrato prometido de tal forma, que solo falte para que sea perfecto la entrega del inmueble o las solemnidades legales. Es decir, el contenido de la promesa de compraventa debe ser idéntico al de la escritura de compraventa. Lo anterior no obsta a que las partes puedan regular además otros aspectos, que tienen el carácter de accidentales, como la regulación de una multa para el caso de que una de las partes no cumpla con la promesa, o bien la decisión de someterse a arbitraje en caso de surgir conflictos, o la autorización para efectuar modificaciones en el inmueble o incluso acordar la entrega de documentos para garantizar el pago de la multa en caso de incumplimiento. Estos documentos generalmente son cheques o vale vistas que cada parte deja en garantía a favor de la otra, por el valor de la multa, y quedan en poder del notario interviniente.

7. Incumplimiento de una promesa de compraventa:

La promesa de compraventa garantiza que pasado cierto tiempo o cumplida la condición que se esperaba se materializará la compraventa de la propiedad prometida, pero puede haber casos que por distintos motivos se incumpla la promesa de compraventa y no se realice el negocio.

¿Qué debemos hacer frente a este caso? Te lo explicamos.

Incumplimiento sin motivo justificado:

Cuando una de las partes da incumple la promesa de compraventa, puede tener justificación o no, en el caso de que no tenga justificación y sea una decisión propia de una de las partes, la parte perjudicada podrá pedir a tribunales el cumplimiento forzado del contrato y exigir el pago de la multa y reclamar su cheque de garantía dejado en custodia en una notaría o en poder del corredor de propiedades involucrado.

Incumplimientos sin justificación que suceden en este tipo de transacciones:

• • El comprador decide no seguir con la compraventa sin un motivo de fuerza mayor, ya sea porque se arrepintió de vivir o invertir en ese inmueble.
  • El vendedor decide no vender la propiedad, ya sea porque encontró un comprador ofreciendo más dinero o simplemente porque ya no quiere vender su casa o departamento.

Incumplimiento por fuerza mayor.

Incumplimientos por fuerza mayor que podrían suceder:

• • El comprador no obtuvo el crédito hipotecario.
  • Uno de los cónyuges del comprador o del vendedor fallece.
  • Uno de los propietarios o herederos del inmueble fallece.
  • El comprador o vendedor se enferma de gravedad y esto lo deja incapaz de realizar la venta o compra.
  • La propiedad no cuenta con sus títulos aptos para la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.

En cualquiera de estos casos la compraventa prometida no podrá llevarse a cabo por situaciones que no pueden ser controlados, por lo que en estos casos lo recomendable es que las partes lleguen a un acuerdo y se decida dejar sin efecto el contrato de Promesa de compraventa o dar establecer nuevas fechas para poner los documentos en orden.

Es posible, especificar en la promesa de compraventa, exceptuar el pago de la multa, por ciertos motivos de fuerza mayor, como enfermedades que inhabiliten a una de las partes a continuar con el proceso de la compraventa.

8. Multas en la Promesa de compraventa

En las Promesas de compraventa se incluye una multa que va desde el 10% al 15% del valor de la compraventa del inmueble, esta multa generalmente es el equivalente al PIE entregado, en caso de desistimiento sin motivos justificados.

Es posible fijar una multa menor según acuerdo pactado entre las partes.

Al momento de firmar la Promesa de compraventa, el comprador deja en notaría un cheque a nombre del vendedor por el porcentaje de la multa, y el vendedor deja en notaría un cheque a nombre del comprador por el mismo porcentaje.

Estos cheques son entregados en notaría bajo instrucciones, de acuerdo a dicho instrumento, el notario deberá hacer entregar del cheque cuando se haya cumplido el plazo estipulado en el contrato y existiera alguna parte infractora. En caso de concretarse la compraventa sin inconvenientes, el notario hará devolución de estos documentos a quien corresponda una vez inscrita la propiedad en el conservador de bienes raíces, previa exhibición del dominio vigente, que acredite que la propiedad está inscrita a nombre del nuevo dueño.

9. Instrucción de custodia notarial, cheques y vale vistas

La instrucción notarial en la promesa de compraventa, es un documento que contiene instrucciones específicas para que el notario proceda con la entrega de documentos bajo determinadas condiciones, en este caso cheques o vale vistas, por incumplimiento, pago de pie, o pago del valor total de la propiedad.

Pagar con instrucción de custodia es altamente recomendable para evitar riesgos.

10. ¿Qué pasa si no hay multas en una promesa?

Existen ocasiones en que en los contratos de promesa de compraventa no se especifica cuáles serán las multas que se van a exigir en caso de incumplimientos, en este caso, la parte afectada puede pedir indemnización o un cumplimiento en caso de que exista incumplimiento, en este tipo de casos la parte afectada deberá realizar una demanda civil, para que la parte incumplidora asuma sus obligaciones.

Avanzar con una demanda civil podría llevar mucho tiempo, por lo que es aconsejable estipular multas correspondientes para dotar la promesa de mayor seriedad.

11. ¿Es necesario que un abogado redacte la promesa?

No es obligación que lo haga un abogado, podrías hacerlo tú mismo, pero es mejor que lo hagas con uno, o con algún experto en la materia, existen corredores de propiedades que ya cuentan con la experiencia suficiente para realizar estos tipos de contratos sin mayores problemas, de esta forma te aseguras que el contrato cuidará tus intereses.

Un abogado corredor de propiedades exitoso, sabrá cuáles cláusulas redactar en caso de incumplimiento, cómo serán las multas, cómo especificar la propiedad, y tendrás un documento claro y eficaz.

12. ¿Debo firmar una promesa, si estoy comprando una casa usada?

Si estás comprando una propiedad usada, tienes más razón para realizar una promesa de compraventa, ya que se necesitará más tiempo para realizar el estudio de títulos completo por ser una propiedad que ha tenido otros dueños. Así tendrás el tiempo necesario para asegurarte de que a la propiedad que estás comprando no cuenta con ningún tipo de vicio que pueda impedir la compraventa, o si hubiera con alguno, se deberá realizar el saneamiento correspondiente para continuar con la compra.

De esta forma podrás dejar la propiedad reservada mientras se completan los trámites y se realizan el estudio de títulos, y una vez verificado que todo está en orden, podrás continuar y realizar la compraventa.

13. ¿Debo firmar una promesa de compraventa, al comprar con subsidio?

Comprar con subsidio no es garantía de que el proceso sea rápido, en general es más lento de lo programado, por eso es preferible firmar una promesa de compraventa.

14. ¿Si anulo la promesa de compraventa, por una casa nueva recupero el pie?

Si anulas la promesa por incumplir, deberás pagar la multa establecida en el contrato, y el pie será devuelto. Lo más importante es leer con toda calma el contrato, hacer todas las consultas con el abogado o corredor antes de firmarlo.

15. ¿Si se presenta un problema, puedo extender la fecha de firma de escritura de compraventa?

En el trascurso del proceso podrían existir inconvenientes que retrasen la firma de la escritura definitiva, pudiendo vencerse el plazo, en dicho caso, las partes podrían pactar una extensión para dar más plazo para resolver aspectos pendientes que puedan afectar a cualquiera de las partes, para esto deberá haber un mutuo acuerdo.

16. ¿Puedo ceder mi promesa de compraventa?

Sí. Siempre y cuando conste por escrito en la promesa de compraventa. Si decides desistir de comprar la propiedad, podrás ceder la promesa de compraventa, a través de un procedimiento legal, para traspasar la titularidad de la promesa de compraventa a un nuevo comprador.

Una práctica habitual es tomar como opción vender la promesa de compraventa, a alguien interesado en comprar la propiedad, de esta forma el nuevo interesado será titular de la promesa y podrá seguir con el proceso de compra, de esta forma recuperará el pie y evitará la multa por incumplimiento.

17. ¿Quién debe pagar la promesa de compraventa?

En general, los gastos por la redacción de la promesa de compraventa y su legalización notarial, son pagados tanto por el comprador y el vendedor en partes iguales, a no ser que se acuerde algo distinto.

18. Inscripción de la promesa en Conservador de Bienes Raíces

Inscribir la promesa en el conservador de bienes raíces, es poco común, pero que cada vez se utiliza con más frecuencia para evitar estafas…

Si quieres asegurarte de que el vendedor solo te está vendiendo a ti la propiedad, entonces inscríbela en el conservador lo más pronto posible, previa firma ante notario.