Cámara baja despacha proyecto de ley «Devuélveme mi casa»

Con fecha 6 de abril de 2022, la cámara de diputados, despachó el texto aprobado, conocido como proyecto de ley «Devuélveme mi casa», el cual modifica la ley N° 18.101, que fija normas especiales sobre Arrendamiento de Predios Urbanos y el código de procedimiento civil, incorporando medidas precautorias de restitución anticipada del inmueble.

El proyecto busca resolver una problemática, que se ha vuelto cada vez más común en chile, reforzando derechos para el propietario, con un procedimiento más expedito, para lograr la restitución de la propiedad arrendada, que mantenga deudas impagas o bien que haya sido ocupada sin título alguno.

Algunos de los principales cambios a la ley 18.101, que contempla el proyecto

1. Procedimiento para el cobro de la renta:

Se crea un “Procedimiento Monitorio para Cobro de Rentas de Arrendamiento”, es decir, un procedimiento expedito, donde se establece que frente a la solicitud de pago del arrendador,  referente a rentas de arrendamiento, las cuentas de gastos comunes y de consumo, si el arrendatario no pagaré en el plazo máximo de 10 días, será condenado al pago de las deudas y/o al lanzamiento de acuerdo a la nueva ley.

Se establece que las normas del referido Procedimiento Monitorio, no serán aplicables bajo la vigencia de alguno de los estados de excepción constitucional establecidos en la actual Constitución.

2. Contrato de arriendo:

El Proyecto modifica el artículo 20 regidos por la Ley N° 18.101, con la nueva ley, en el caso de que los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago de los últimos 3 meses consecutivos, y si estos no existen, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.

Junto con ello, se establece que los contratos de arrendamiento que consten por escrito, serán autorizados por un Notario Público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda expedita.

3. Medida precautoria, restitución anticipada del inmueble:

Se incorpora la medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles, que permite al Juez, ordenar la restitución anticipada del inmueble y el lanzamiento del arrendatario, por haberse destruido el inmueble parcialmente o haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario. Para ello solo sería necesario acreditar la existencia de presunción grave del derecho que se reclama.
El Juez, cuando lo estime necesario, podrá exigir caución al demandante con cargo a la cual se indemnizará al arrendatario demandado de los perjuicios que se deriven del lanzamiento, si finalmente la sentencia definitiva no lo condenase a restituir el inmueble objeto del arriendo.

4. Ocupantes precarios:

En lo referente a los ocupantes precarios (Ocupantes ilegales), se regirán por el procedimiento para el cobro de rentas del arrendamiento.

Principal Inconveniente:

El principal inconveniente de esta ley, es que la ejecución del lanzamiento debe realizarse por intermedio de un receptor judicial, lo cual significa que el dueño de la propiedad, debe pagar el servicio del receptor para que realice la diligencia de lanzamiento, tal costo podría llegar hasta los $700.000 en la jurisdicción de Santiago, en otras jurisdicciones el costo va desde los $350.000 a los 500.000., como podemos ver, los nuevos cambios a la actual ley, no son una solución cien porciento efectiva

Recomendaciones y tiempo estimado del trámite

Si el arrendador, tiene su contrato formalizado, el juez dará una mayor celeridad, dado que lo que reclama no es discutible, entonces si el arrendatario, una vez solicitado el pago por el juez, no realiza el pago correspondiente, este dará la orden de lanzamiento.

Por lo anterior, al arrendar una propiedad se debe tener la precaución de formalizar en notaría el contrato de arriendo. El contrato dotará de mayor fuerza y velocidad a la exigencia del pago, y será el primer argumento a considerar por el juez para determinar la existencia de la deuda, esto contribuirá fuertemente al la fluidez del proceso para hacer exigible el pago de lo adeudado y/o restitución del inmueble.

Debería tomar alrededor de 3 días para que se revise el caso, luego se dicta una resolución para que el arrendatario cumpla con el pago dentro de 10 días, y en el caso de que el arrendador no cumpla con el pago de lo adeudado, se ordenará el lanzamiento, pero para su ejecución, dependerá de carga de trabajo de los tribunales, y el receptor judicial, en total podríamos estimar, que el desalojo con la fuerza pública debería realizarse dentro del primer o segundo mes, desde iniciado los trámites de la demanda, siempre y cuando se asuman los costos de lanzamiento y el arrendatario no presente defensa.

Vigencia

Respecto a la entrada en vigencia, el día 30 de junio del 2022, fue promulgada en el diario oficial la ley 21.461 que incorpora las respectivas modificaciones a la ley  18.101, por lo que los arrendadores ya pueden ingresar las demandas para beneficiarse de la nueva ley.