Este artículo describe el procedimiento que debería emplear un comprador cauto, que realiza la compra de una propiedad usada y la forma de pago es contado, también para quien realiza un pago anticipado como pie al momento de celebrarse una promesa de compraventa, en cuyo caso hay un crédito hipotecario involucrado.

La instrucción de custodia notarial:

El notario, además de actuar como ministro de fe ante los contratos y documentos que se firman en notaría, este también recibe con habitualidad instrucciones relacionadas con ciertos actos o contratos que se llevan a efecto ante él, y para el caso de la compraventa de propiedades, específicamente el documento llamado Instrucción, es utilizado para custodiar la documentación con la cual se ha realizado el pago de la propiedad, en este caso el vale vista, el cual será entregado al vendedor una vez cumplidas las condiciones y/o plazos estipulados en dicho documento.

¿Como, donde y cuando pagar?

Para un procedimiento seguro, el día en que se haya acordado firmar la promesa de compraventa o la escritura definitiva, el comprador se presentará en notaría con el vale vista correspondiente, el cual no se pagará al vendedor ese mismo día, sino que se entregará al notario para que sean custodiados y pagados posteriormente al vendedor, de acuerdo a las instrucciones específicas que se estipularon en documento de instrucción.

En el caso del vendedor, para evitar estafas y riesgos, no se debe aceptar dinero en efectivo, ni menos registrar en la escritura de compraventa que se ha recibido dinero en efectivo como parte del precio total, debido a que existe la posibilidad de que el pago no se realice.

El comprador siempre debería pagar con instrucción de custodia, sobre todo si quien vende es un particular, tanto en el momento de la firma de la promesa de compraventa, en el caso de que se requiera un anticipo para amarrar el negocio, como también cualquier pago al momento de la escritura de compraventa definitiva.

El vale a la vista, es un documento que representa dinero en efectivo, ya que no puede ser emitido sin fondos, y es muy diferente del cheque que no entrega las mismas garantías, el cual puede ser emitido y no tener fondos suficientes para ser cobrado.

Especificaciones de la instrucción notarial:

La instrucción notarial de custodia, en lo que se refiere precisamente al pago del inmueble, especificará la identidad de las partes, el número y monto del vale vista, entre otros detalles, además de las instrucciones respecto a cuando y bajo que condiciones debe entregarse el vale vista al vendedor.

A continuación un ejemplo de las principales condiciones que generalmente se estipulan:

Las partes instruyen y facultan al notario o a quien lo subrogue o reemplace, entregar el vale a la vista al vendedor Sr. Juanito Pérez, una vez que este haya exhibidos los certificados de dominio, hipoteca, gravámenes, interdicciones y prohibiciones, los cuales demuestren que el inmueble objeto de la compraventa, se encuentre debidamente inscrito en el conservador de bienes raíces a nombre del comprador, y libre de gravámenes prohibiciones y embargos. Si dentro del plazo de 60 días, a contar desde la fecha de la escritura de compraventa, no se ha exhibido al señor notario lo señalado precedentemente, este podrá devolver el vale vista antes descritos en la cláusula anterior, del presente instrumento, a la parte compradora, previa firma de escritura de resciliación entre las partes.

¿Qué podría pasar si no pago con instrucción de custodia?

El motivo principal de utilizar la Instrucción de custodia, es para asegurarse de que el inmueble que se está comprando se inscriba en el conservador de bienes raíces, es decir, que con este instrumento, en el caso de que el CBR rechazara inscribir la propiedad, el vendedor no podrá cobrar el precio.

Un ejemplo, podría ser que el vendedor haya estado con problemas de deudas, y tal acreedor haya estado tramitando una demanda judicial para exigir el pago de lo adeudado justo cuando el vendedor se encontraba gestionando la venta de la propiedad, por lo cual, es posible que coincidentemente, después de haber firmado la escritura de compraventa, pueda haber llegado una traba de embargo por orden judicial al conservador de bienes raíces, imposibilitando al comprador inscribir la propiedad a su nombre.

Otro ejemplo en el cual el CBR podría negarse a inscribir una propiedad, puede ser simplemente un error de redacción en la escritura de compraventa, como el RUT, o el nombre, entre otros datos, y para solucionar el problema, debe realizarse una escritura de rectificación, y ¿Qué sucede si el vendedor vino a firmar desde el extranjero?, ¿Estará dispuesto a viajar de nuevo inmediatamente a firmar la escritura de rectificación, habiendo recibido ya el pago del inmueble?, no lo sabemos, entonces estaríamos corriendo el riesgo de haber pagado por adelantado, sin la certeza completa de que la propiedad será inscrita en el CBR.

En conclusión, con la instrucción de custodia, nos aseguramos que el vendedor no reciba el pago sin antes haberse inscrito la propiedad en el CBR, a nombre del comprador, y así la inversión no corre riesgo.