¿Cómo se generan las acciones y derechos de una propiedad en Chile?

En materia de inmuebles, las acciones y derechos nacen cuando existen dos o más personas dueñas de un mismo inmueble, la ley otorga un derecho sobre la propiedad y una acción para solicitar la partición a un juez, en caso de ser necesario y en la medida que ello sea posible.

Un ejemplo de casos en que se generan acciones y derechos, puede ser porque el dueño de un inmueble decide vender parte de su propiedad cediendo un porcentaje de sus derechos, hasta el 2019 era muy frecuente en el caso de los terrenos. Las notarías y conservadores lo permitían. Actualmente, a octubre del 2023, por consultas que hemos realizado en Valdivia, directamente en notarías y conservador de esta ciudad, nos han informado que es posible siempre y cuando el propietario decida vender el 100% de sus acciones, no dejando lugar a la venta parcial para evitar loteos.

También es muy común que hermanos hereden acciones y derechos de sus padres. Suponiendo el caso de que existieran tres hermanos herederos de un bien raíz, estos serían dueños de acciones y derechos por partes iguales de un 33,33 % cada uno.

¿Qué es lo que adquiero, cuando celebro un contrato de cesión de derechos?

Cuando se compra derechos de inmuebles, se está adquiriendo una participación dentro de una comunidad en la cual existen otros dueños, es decir, se está adquiriendo un porcentaje del inmueble, porque no se está comprando el inmueble en su totalidad, de hecho en la misma escritura dice cesión de derechos y no escritura de compra venta.

¿Es posible vender las acciones y derechos hereditarios?

Es perfectamente posible la venta de derechos hereditarios. Se debe concretar por escritura pública y luego, si es sobre inmuebles, la inscripción en el conservador respectivo. También es posible que cualquiera de los dueños pueda solicitar al juez la partición forzada, es decir, que cuando no se haya llegado a acuerdo entre los herederos para vender la propiedad, esta vaya a remate por orden del juez, pero no es conveniente, ya que el precio de venta en remate será significativamente inferior al precio comercial del inmueble.

¿Es conveniente comprar acciones y derechos  de terrenos?

En lo que se refiere precisamente a terrenos rurales, fuera de los límites urbanos, la ley establece que el mínimo predial son 5.000 m2.
Adquirir terrenos con un metraje inferior, por la vía de cesiones de derechos, en el caso de que compres el 100% de las acciones del propietario, hasta octubre 2023, lo más probable es que bienes nacionales no reciba la documentación para regularizar la propiedad y obtener un rol independiente. Hasta donde hemos investigado, las acciones y derecho que ya se encuentran inscritas en el conservador de bienes raíces, no se están recibiendo para tramitar la regularización, porque ya poseen un título de dominio.

¿Como saber si la documentación de la propiedad está en orden?

La única forma de asegurarse que se está comprando el 100% del inmueble y que la documentación está en regla, es revisando el estado legal de la propiedad, por lo cual se debe solicitar el certificado de dominio vigente en el conservador de bienes raíces, todos estos documentos son de acceso público, también se sugiere ampliar el estudio de la documentación, solicitando además, los certificados con vigencia de gravámenes e hipotecas, interdicciones y prohibiciones y litigios, con estos 4 certificados, su abogado o corredor de propiedades podrá informarle del estado legal del inmueble. Es necesario constatar que los certificados mencionados se encuentren con vigencia, entre más recientes mejor, se recomienda una vigencia no mayor a quince días.

Para profundizar aún más en el estudio, es conveniente complementar con el certificado de avalúo fiscal detallado, en este documento aparece el número de ROL y la superficie total del inmueble, esta información debe cotejarse con el dominio vigente, datos que deben coincidir, en el caso de que haya discrepancia, sería una señal de alerta. Por último, no está de más el certificado de informaciones previas que emite la municipalidad, con este certificado puede saber que está permitido construir en el sector.